総務省が、日本国内で不動産賃貸業や駐車場業を営む「海外居住者（非居住者）」に対し、都道府県の「個人事業税」を課す方向で検討に入り、2027年度税制改正大綱への反映を目指していることが報じられました（Nikkei Asia / 日本経済新聞）。
海外投資家や海外転勤・移住されたオーナー様から早速ご質問をいただいていますが、「日本の物件を貸していたら全員5%増税になる」わけではありません。USCPA・建築士・宅建士の視点から冷静に実務を紐解きます。
1️⃣ なぜ今まで非課税だったのか？
非居住者であっても、日本の家賃収入には国税の「所得税（20.42%源泉徴収＋確定申告）」と市区町村の「固定資産税」が課されています。一方、都道府県の「個人事業税（不動産貸付業は税率5%・事業主控除年290万円）」は、地方税法第72条の2により「国内の事務所または住所」を基準に課税されるため、海外在住で日本に拠点を持たない個人オーナーには課税根拠がない状態でした。 課税対象となった場合、（青色申告特別控除前の不動産所得 − 290万円）× 5%が目安となりますが、納付した個人事業税は翌年の所得税計算上「必要経費」に算入可能です。安易な法人化は不動産取得税や登録免許税、譲渡課税を伴うため、総合的なシミュレーションが不可欠です。
2️⃣ 1〜2戸の区分所有は対象外？「600㎡基準」の注意点
個人事業税は「事業的規模」の貸付けのみが対象です。東京都主税局の認定基準では以下が目安となります（空室含む）： ・マンション・アパート：10室以上（戸建ては10棟以上） ・大型建物：総床面積600㎡以上 かつ 年間賃料収入1,000万円以上 都心の高級区分マンション1〜2戸や、軽井沢・白馬・湘南の別荘1棟の賃貸であれば原則対象外ですが、一棟収益レジデンスや延床600㎡を超える大型ラグジュアリーヴィラ・複合施設を賃貸する場合は1棟でも認定基準に達する点に注意が必要です。
3️⃣ 「納税管理人」の地方税対応
個人事業税は8月・11月に都道府県から紙の納税通知書が郵送されます。海外居住オーナー様は、税務署向けの所得税確定申告だけでなく、都道府県税の通知受領・納付代行まで「納税管理人」の業務範囲に含めておくことが滞納リスク防止の鍵となります。
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